Thị trường nhà ở phục hồi đáng kinh ngạc
Nhà ở là 1 trong những những lĩnh vực nhạy cảm nhất đối với lãi suất. Chu kỳ thắt chặt đã khiến thị trường diễn biến đúng như dự báo với hoạt động giao dịch giảm mạnh.
Đồng thời, giá nhà vốn từng tăng với tốc độ chóng mặt trên khắp địa cầu trong thời kỳ đại dịch Covid-19 – một số trường hợp tăng hơn 50% – đã giảm xuống trong quãng một năm qua khi các bank trung ương tăng lãi suất.
Giá giảm khiêm tốn
tuy thế, mức giảm trên vẫn khá khiêm tốn. Chi phí đi vay cao hơn dường như chỉ dẫn đến một vết lõm nhỏ trên thị trường nhà ở. Theo nghiên cứu kỹ của Goldman Sachs, thị trường nhà ở thế giới dường như đang ổn định nhanh hơn chuẩn bị mặc dù lãi suất thế chấp tăng suốt nhiều tháng qua.
Các cuộc thăm dò của Reuters với dao động 100 nhà phân tích được thực hiện từ thời điểm ngày 15 tháng 5 đến ngày 5 tháng 6 cho biết giá nhà ở Mỹ, Canada, Đức, Úc và New Zealand đang đi ngang hoặc giảm ít hơn so với tiên liệu vào ba tháng trước. Trên thực tế, giá nhà đã tăng trong 2 tháng qua ở Úc và Canada. Triển vọng thị trường ít thay cho cho đổi đối với Anh và Ấn Độ, nơi giá cả vẫn tiếp tục tăng.
“Giá nhà đang tăng vượt kỳ vọng ở các nền kinh tế lớn như Mỹ, Úc và Canada”, hai nhà kinh tế Joseph Briggs và Giovanni Pierdomenico của Goldman Sachs viết trong một báo cáo cách đây không lâu. Doanh số bán nhà và vốn chủ sở hữu giảm khi lãi suất tăng cũng đang bắt đầu hồi phục.
Briggs và Pierdomenico cho biết thêm: “Lãi suất thế chấp tăng cao đã dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường nhà đất ở đa số các nền kinh tế lớn kể từ giữa năm 2022, nhưng đang có một số dấu hiệu cho biết thêm thị trường sẽ sớm ổn định. Giá nhà [đang] chững lại nhanh hơn và ở mức cao hơn lẽ thường do lãi suất thế chấp tăng nhanh”.
nguồn gốc bình phục nhanh
Các nhà kinh tế cho thấy thêm thêm sự ổn định nhanh hơn chuẩn bị này có thể giải đáp theo hai cách.
Đầu tiên, độ trễ từ những việc điều chỉnh lãi suất cao hơn đối với giá nhà có thể đã ngắn hơn chuẩn bị. Ví dụ, việc tăng giá nhà ở Canada và Úc là do ngân hàng trung ương đã tạm dừng tăng lãi suất. Điều này báo hiệu các quốc gia khác có thể lên có kế hoạch tạm dừng tăng lãi suất vào cuối năm nay.
thứ nhì, có một số yếu tố mang tính cấu trúc có thể kiềm hãm việc giảm giá nhà trong chu kỳ này, theo Briggs và Pierdomenico. Chúng bao gồm nguồn cung nhà ở thấp, với tỷ lệ trống ở mức rất thấp tại đa số các quốc gia; bảng cân đối kế toán hộ gia đình mạnh hoặc tiết kiệm dư thừa sau Covid-19; và lượng người nhập cư cao sau đại dịch đã đẩy mạnh nhu cầu nhà ở. Động lực cuối cùng này có vẻ đặc biệt quan trọng ở Canada và Úc, nơi mà tình trạng nhập cư và gia tăng dân số đã hồi phục mạnh mẽ.
Bất chấp những dấu hiệu lạc quan, Briggs và Pierdomenico khá thận trọng và cho biết vẫn còn đó rất đông điều không đảm bảo xung quanh lãi suất thế chấp cao hơn và khả năng tiếp tục tăng lãi suất.
Triển vọng ngắn hạn
Các nhà phân tích tại các thị trường trên địa cầu đang chia làm hai nhóm khi nhận định về khả năng mua hàng của những người mua nhà lần đầu. Trong đó, 45 người nói tình hình sẽ xấu đi và 43 người cho biết mọi chuyện sẽ được cải thiện.
Adam Challis, Giám đốc điều hành nghiên cứu và chiến lược của thị trường châu Âu, Trung Đông và châu Phi (EMEA) tại JLL, cho biết mức tăng lương mạnh mẽ trong năm vừa qua đã giúp nhiều thị trường nhà ở duy trì mức bình phục tốt, mặc dù chi phí vay đã cao hơn đáng kể.
Mức giảm từ đỉnh xuống đáy đối với gần như tất cả các thị trường nhà đất được khảo sát của Reuters đã bị thu hẹp so với cuộc thăm dò vào cuối quý trước.
tuy nhiên, với nguy cơ suy thoái cao ở các nền kinh tế lớn trong năm nay, phần nhiều các nhà phân tích, 43 trong số 81 người, cho biết giá nhà có khá nhiều khả năng bị suy thoái hơn là phục hồi.
Giá nhà ở Canada và New Zealand được dự báo sẽ giảm lần lượt dao động 9% và 8% trong năm nay, mức giảm nhiều nhất trong số các nền kinh tế phát triển. Ở Đức, mức giảm dự định là 5,5%.
Giá nhà ở Anh và Mỹ có thể giảm dao động 3% và ở Úc sẽ không thay đổi trong cả năm 2023. Giá nhà trung bình ở Ấn Độ dự kiến sẽ tăng khoảng 6%.
Giá nhà tăng sẽ làm phức tạp thêm nỗ lực của các ngân hàng trung ương nhằm kiểm soát lạm phát nói chung, vì chi phí thuê nhà có thể chỉ chiếm khoảng một phần ba trong chỉ số lạm phát.
