Những lô đất “đầu thừa, đuôi thẹo” có thể làm dự án công cộng hoặc cho người sử dụng đất liền kề mua lại

chuẩn mực sử dụng đất diện tích nhỏ hẹp tại TP.HCM

Đầu tháng 9 vừa mới rồi, Ủy ban nhân dân TP.HCM đã ban hành chuẩn mực liên quan đến việc sử dụng các khu đất có diện tích nhỏ hẹp trên địa bàn thành phố.

Theo quy tắc này, đối với các thửa đất nhỏ hẹp có diện tích, kích cỡ, hình dạng không đủ tiêu chuẩn, Ủy ban nhân dân cấp huyện chủ trì, phối hợp với UBND cấp xã sẽ thực hiện kiểm tra tình trạng thực tế của các thửa đất này và so sánh với hồ sơ pháp lý liên quan để xác định các thửa đất thuộc loại này.

Việc kiểm tra này sẽ diễn ra ngay Sau thời điểm chuẩn mực có hiệu lực, và định kỳ sau mỗi 6 tháng sẽ có cuộc rà soát và lập danh mục các thửa đất nhỏ hẹp. Các tin tức liên quan đến danh mục này sẽ được công bố công khai và thông báo cho người sử dụng đất liền kề để họ có ý kiến về sự việc sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp này cho mục đích công cộng hoặc cho thuê.

Đối với việc giao đất hoặc cho thuê đất trong trường hợp của các thửa đất nhỏ hẹp, các chuẩn mực, tiêu chí và nguyên tắc được quy định tại Nghị định số 48 năm 2020 sẽ được áp dụng. Thời hạn sử dụng đất của các thửa đất nhỏ hẹp sẽ được xác định phù hợp với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng.

Một trường hợp về đất dôi dư do phường quản lý nằm chắn ngoài đường của một căn nhà tại phường 51 quận Q.Bình Thạnh, TP.HCM. Nguồn: Savills Việt Nam.

Tại TP.HCM, tốc độ đô thị hóa nhanh lẹ trong những năm cách đây không lâu đã dẫn đến một thách thức lớn liên quan đến việc quản lý và sử dụng các khu đất nhỏ hẹp. các khu đất nhỏ hẹp bị bỏ trống sau các bước giải phóng mặt bằng để xây các dự án Bất động sản địa ốc nhà ở công cộng hoặc sau khoản thời gian các công trình cơ sở giao thông đô thị được mở rộng. Điều này đã dẫn đến một lãng phí tài nguyên đất đai lớn trong một thành phố đang đối mặt với nhu cầu không gian ngày càng tăng.

Bên cạnh đó, tình trạng sở hữu không rõ rệt hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất đối với các khu đất nhỏ hẹp đã làm cho việc quản lý và sử dụng đất cải cách và cải tiến và phát triển thành phức tạp hơn. Việc xác định ai là chủ sở hữu thực sự hoặc quyền sử dụng đất trở nên mơ hồ, gây ra sự không rõ nét và xung đột trong các công việc thực hiện các dự án phát triển và quản lý đô thị.

Có thể làm dự án công cộng hoặc cho những người sử dụng đất liền kề mua lại

Theo bà Mai Thanh Thảo, Phó Giám đốc Bộ phận ngân hàng & Dịch vụ doanh nghiệp Savills Việt Nam, quy định mới banh hành của TP.HCM là một biện pháp quản lý hợp lý, giúp tránh thất thoát, lãng phí tài sản Nhà nước và có ích cho tất cả những người dân.

Bà khuyến khích việc ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Nếu diện tích dư đủ nhiều, Nhà nước có thể trở nên mảng cây xanh, hoặc làm sân tập thể dục nhỏ có lắp thiết bị bổ trợ, hoặc làm tủ sách thiếu nhi – sân sinh hoạt cộng đồng… giao cho chính quyền địa phương quản lý để đảm bảo công trình xanh-sạch-đẹp.

Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng, bà Thảo cho rằng TP.HCM nên thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất với giá quyền sử dụng đất tiệm cận mức giá thị trường cho người sử dụng đất liền kề.

tuy nhiên, phải đảm bảo sau lúc được Nhà nước giao đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện ngay thủ tục hợp thửa đất theo quy định. Nếu cần thiết, phải có các cách thức ngăn chặn việc chuyển nhượng lại hạng sang tên đổi chủ sau khi được giao đất nhỏ hẹp này nhằm hạn chế việc tồn tại đất “siêu nhỏ”, nhà “siêu mỏng” có diện tích, kích cỡ hình dạng không đủ tiêu chuẩn quy định được phép tách thửa hay xây dựng. Thực hiện thu hồi đất nếu phát hiện hành vi mua bán lại đất “đầu thừa, đuôi thẹo” không đúng quy định.

Bà Thảo nhấn mạnh chính quyền địa phương nên hạn chế việc cho thuê những mảnh đất nhỏ hẹp. nguồn gốc, việc cho thuê đất có thể phát sinh tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, khó thu hồi đất nếu người sử dụng đất liền kề thực hiện chuyển nhượng BĐS mà người mua tương lai không được biết về sự thuê đất này.

Một trường hợp khác có thể xảy ra là người sử dụng đất liền kề cho thuê lại đất nhằm mục đích sử dụng khác Chưa hẳn để ở, hoặc xây dựng dựng công trình kiên cố trên diện tích đất hợp thửa hoặc làm tài sản thế chấp.

Bà Thảo còn chỉ ra một bất cập cần chú ý. Nếu phần đất “đầu thừa đuôi thẹo” có hình dạng không vuông vắn, không đẹp thì người sử dụng liền kề sẽ Để ý đến về việc có nên mua lại để hợp thửa phần đất này không. Khi đó, nếu phần đất này không có người mua thì cần quy định giao việc quản lý cho chính quyền địa phương hoặc xem xét làm văn phòng khu phố hoặc làm chốt bảo vệ dân phòng, tăng cường đảm bảo an ninh trật tự và mất mỹ quan đô thị.