Mùa xử lý nợ của giới Bất động sản

Chủ tịch một công ty Bất động sản trụ sở tại quận 1, đang cải tiến và phát triển các dự án nhà ở tại khu Tây TP HCM và Bình Dương, tiết lộ 6 tháng qua công ty quay cuồng trong vòng xoáy nợ nần. Có GĐ cao điểm thiếu hụt tiền mặt, dự án giá 700 tỷ đồng đành phải bán giá 300 tỷ đồng để có dòng tiền tất toán nợ đáo hạn.

Giữa tháng 5, công ty thậm chí bị cảnh cáo sẽ phải dời trụ sở nếu tiếp tục nợ tiền thuê văn phòng. “Tôi phải cầm cố nhà và ôtô của gia đình để có có dòng tiền nóng xử lý nợ mặt bằng, thanh toán một phần các khoản nợ ngắn hạn để cty cầm cự, đồng thời thu hẹp diện tích thuê văn phòng để giảm tải chi phí”, ông chia sẻ.

Một cty BĐS có trụ sở tại Q.3, TP HCM còn rơi vào hoàn cảnh bi đát hơn. TGĐ công ty này kể, hồi quý I, công ty bị đối tác đòi lại khoản tiền đã ứng trước 300 tỷ đồng song két sắt công ty đã cạn. Sau thời điểm rà soát tứ bề, cty chỉ còn cách dùng rổ hàng tồn là hàng chục căn hộ tại TP quận Thủ Đức để cấn nợ với đối tác, dù cả dự án này còn thế chấp ở bank.

công việc giải chấp hàng chục căn hộ cũng vấp phải rất nhiều gặp khó. Tài sản bị định giá xuống mức thấp hơn nhiều so với cách đây 3 năm. Vì thế, sau khi giải chấp tài sản và làm lại hồ sơ, nhà băng chỉ đồng ý cho mượn 200 tỷ đồng. “Trong hoàn cảnh thiếu hụt dòng tiền, xoay xở được đồng nào hay đồng đó. Dù giá trị tài sản bốc hơi cả trăm tỷ đồng chỉ trong chớp mắt cũng phải đồng ý”, TGĐ công ty này bộc bạch.

Trong quý II, hàng chục sản phẩm tại một dự án căn hộ đẳng cấp ngay trung tâm quận 1 bị rao bán trên thị trường thứ cấp với mức giá giảm 40-50% (mức giảm 6-9 tỷ đồng 1 căn). Đây là các tài sản bị gán nợ. tuy vậy, theo tiết lộ của môi giới, loại tài sản này này kén khách mua vì khách hàng lo ngại dự án có tiến độ chậm hoặc pháp lý chưa hoàn chỉnh.

BĐS khu Đông TP HCM quanh xa lộ Hà Nội song song tuyến metro số 1 Bến Thành – Suối Tiên. Ảnh: Quỳnh Trần

Trong mùa đại hội cổ đông thường niên vừa mới rồi, các lãnh đạo công ty BĐS cũng trải lòng về giai đoạn chạy đua trả nợ đầy thách thức năm 2022 và những toan tính “chạy dòng tiền” để xử lý nợ nửa cuối năm 2023.

Hôm 30/6, ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch cty cổ phần BĐS Phát Đạt, chia sẻ tại đại hội rằng năm ngoái ông đã phải hy sinh tài sản và chịu nhiều thiệt hại để giúp công ty vượt qua đợt cao điểm trả nợ đáo hạn. “Một tài sản 3.000 tỷ đồng tôi hưởng ứng bán 2.000 tỷ đồng. Tài sản gia đình và cá nhân tôi cũng bán hoặc thế chấp để có tiền đưa công ty vượt qua gặp khó”, ông Đạt nói.

Vài ngày trước đó, hôm 24/6, cũng trong đại hội, TGĐ Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai, bà Nguyễn Thị Như Loan trải lòng với nhà đầu tư về sự công ty sẽ phải cân não lo dòng tiền nghìn tỷ để trả nợ đối tác trong năm nay. Để xử lý khoản nợ này, công ty chuẩn bị sẽ bán dự án thủy điện ở Gia Lai, một mảng miếng vốn đang “hái ra tiền”.

Báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, giữa năm 2023 là mùa xử lý nợ đầy thiếu thốn của các cty địa ốc nên họ đối mặt với chọn lựa bán dự án, bán tài sản, bán doanh nghiệp từng phần để tái cấu nợ, bộ máy hoạt động. Thị trường chứng kiến các trường hợp chủ dự án do bị lâm vào bước đường cùng nên đồng ý bán “lỗ sâu”. Các đơn vị này không thể tiếp tục gồng gánh chi phí, sa lầy trong số lãi càng ngày càng tăng, đối mặt với nguy cơ “chết chìm trên đống tài sản”.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhận định, năm 2022-2023 là mùa cao điểm gán và cấn trừ nợ của giới buôn địa ốc. hiện trạng này gợi nhớ cảnh hỗn loạn “chạy nợ” của các doanh nghiệp lúc thị trường địa ốc chìm trong cuộc khủng hoảng cách đây một thập niên.

Theo anh Quang, những doanh nghiệp có tài sản để bán rẻ xử lý nợ thuộc nhóm nhưng vẫn còn đó cứu vãn được, trong khi thực tế có nhiều công ty không còn khả năng xoay xở. nguồn gốc là nợ trái phiếu đáo hạn, dự án vướng pháp lý triền miên, tín dụng khó tiếp cận, giá bất động sản giảm liên tiếp nhưng thị trường mất thanh khoản trầm trọng. Sau khi tìm mọi cách để vượt qua khủng hoảng như cắt giảm chi phí, sa thải nhân sự, thu hẹp quy mô, giảm giá sản phẩm, giai đoạn này 90% doanh nghiệp bất động sản vẫn rất gặp khó. 1 trong những những thách thức lớn nhất là thiếu hụt dòng tiền trong khi nợ đáo hạn đến gần.

Ông Quang đánh giá, hiện nay bất đắc dĩ doanh nghiệp phải gán bằng sản phẩm bất động sản, mặc dù nhiều chủ nợ không đồng thuận do khó thanh khoản ngay bây giờ. Vì thế, Theo ông việc kéo dài và dây dưa hoán nợ giữa chủ đầu tư và chủ nợ sẽ khiến cho thị trường đã khó càng thêm khó. Bức tranh này thể hiện rõ sức khỏe của các doanh nghiệp bất động sản đang xuống thấp đến mức nghiêm trọng. tuy vậy, ông Quang kỳ vọng, hai quý cuối năm, nếu pháp lý đang được chính quyền tích cực hỗ trợ và việc vay vốn dễ thở hơn, lãi suất cho vay giảm nhiều, thì việc gán nợ sẽ nhanh chóng hòa hợp quyền lợi 2 bên.