Giá BĐS bị đẩy lên quá cao, cả người mua ở lẫn đầu tư đều do dự

Ảnh minh hoạ

Giá nhà neo cao, người mua do dự

Nhìn lại thị trường địa ốc 6 tháng đầu năm, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận nghiên cứu kỹ kỹ & trợ giúp, Savills Hà Nội cho biết thêm thêm thêm, thị trường căn hộ tiếp tục mất cân đối về nguồn cung khi căn hộ trung và cao cấp nhưng vẫn chiếm tỷ lệ cao, trong lúc tỷ lệ căn hộ vừa túi tiền ngày càng giảm và ở mức thấp trong tương quan với tổng nguồn cung được chủ đầu tư tung bán trên thị trường.

Theo bà Hằng, mặc dù nhu cầu thực đối với phân khúc căn hộ vẫn ở mức lớn nhưng đa số là phân khúc sản phẩm vừa túi tiền, có vị trí đi lại dễ dàng, tiện ích bên trong và xung quanh đa dạng. Nhưng nguồn cung sơ cấp căn hộ trên thị trường thời kỳ này không nhiều, trong khi nguồn cung thứ cấp của dòng sản phẩm này thì tỷ lệ dân ở ổn định cũng khá cao, khiến nguồn cung gần như hạn chế.

“Giá trên tất cả các phân khúc từ năm 2021, đặc biệt trong chính năm 2021đã bị đẩy lên ở mức cao khiến người mua để ở và mua để đầu tư cũng hết sức do dự vì quan ngại bị mua phải giá cao cũng như lợi nhuận đầu tư không có hoặc không đạt như kỳ vọng”, bà Hằng đánh giá.

tuy vậy, điểm nổi bật trong 6 tháng đầu năm 2023 là Chính phủ, các bộ, ngành, chính quyền địa phương đã nỗ lực trong những công việc vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường BĐS. hàng loạt Nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành, đơn cử như Nghị định 08/NĐ-CP giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho cty; Nghị quyết 33/NQ-CP tháo gỡ gặp khó vướng mắc cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội; chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang đưa đến tâm lý tích cực hơn cho thị trường. Gần đây, Ủy ban nhân dân TP Hà Nội đang tham khảo thu hồi các dự án BĐS Bất động sản nhà ở địa ốc địa ốc nhà ở chậm triển khai nhiều năm tại các khu vực giúp dần tạo sự minh bạch cho thị trường, loại bỏ các dự án kém chất lượng.

Chuyên gia Savills cho rằng, những văn bản này giúp hỗ trợ thị trường theo đúng mục tiêu an ninh, lành mạnh, bền vững, tập trung tháo gỡ hai vướng mắc căn bản của thị trường BĐS là pháp lý và nguồn vốn.

Đặc biệt, theo Đề án 338/QĐ-TTg ngày 3.4.2023 của Thủ tướng Chính phủ, trong tổng số 1 triệu căn nhà ở xã hội của cả nước, chỉ tiêu của Hà Nội là 56.200 căn. So sánh với nguồn cung căn hộ tương lai có thể có trong những năm sắp tới của Hà Nội 95.200 căn (số liệu của Savills), nguồn cung nhà ở xã hội tương đương 59% nguồn cung nhà ở thương mại. cho nên, nguồn cung theo Đề án này sẽ góp phần giảm áp lực thiếu nguồn cung nhà ở giá hợp lý, vừa túi tiền cho người dân trong thời gian sắp tới, giúp nhiều người dân và công nhân thực hiện được ước mơ có nhà.

Bà Hằng cho rằng, giai đoạn hiện nay cũng có điểm tương đồng với thị trường những năm 2011 – 2012, nhưng có nhiều sự khác biệt hơn so với chu kỳ suy giảm trước đây.

“Thị trường tại hai thời điểm đều bị ảnh hưởng bởi thắt chặt tính dụng cho bất động sản, lãi suất cao, thanh khoản sụt giảm mạnh. Tuy nhiên, quy mô thị trường ở giai đoạn trước đây nhỏ hơn, tập trung chủ yếu ở các thành phố lớn thì nay thị trường bất động sản phát triển mạnh rất nhiều địa phương. Giá bán tại thời điểm ghi nhận tới quý 1.2023 đều ở mức cao hơn so với thời điểm trước Covid-19, việc điều chỉnh giá giảm không rõ nét. trong lúc đó, cuối 2012, giá nhà ở thấp tầng trong dự án đã giảm mạnh đến -30% so với cùng kỳ năm 2011 – thời điểm thị trường Hà Nội bước vào giai đoạn suy thoái”, bà Hằng đánh giá.

Thị trường hiện tại cần gì?

Chuyên gia Savills cho biết, hiện nay thị trường đang phải đối diện với các thách thức lớn hơn trước đó về tiếp cận nguồn vốn cải cách và cách tân và phát triển, đầu tư cũng như việc giải quyết các vấn đề pháp lý dự án kéo dài khiến nguồn cung hạn chế, thiếu các sản phẩm phù hợp, chi phí phát triển gia tăng do các chi phí đầu vào dự định tăng. Đi kèm với việc này là sự chờ đợi thông qua các dự án Luật lớn trong năm như Luật Đất đai sửa đổi, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi, Luật Đấu thầu sửa đổi.

Để thị trường quay lại đường đua, bà Hằng cho rằng, cần có biện pháp đồng bộ từ tất cả các bên liên quan, từ cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, nhà đầu tư tới các tổ chức tín dụng. Bên cạnh đó, cần có sự kết hợp đồng bộ nhiều giải pháp từ chính sách pháp luật, hoàn thiện hóa các Luật sửa đổi như Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản. Đồng thời giúp có thêm nguồn cung mới và định hướng rõ ràng cho thị trường, rút ngắn thời gian xem xét, phê duyệt các dự án. Cần có các chính sách giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất… hài hòa lợi ích chung hướng đến phát triển thị trường ổn định, bền vững. Thêm vào đó, phát triển hạ tầng cơ sở giao thông tiện ích giúp người dân dễ dàng di chuyển giữa các khu vực tạo sự linh hoạt sẽ phát huy tối đa nguồn cầu về nhà ở.

Về phía chủ đầu tư, cần linh hoạt trong các việc tìm kiếm nguồn vốn phát triển dự án Bên cạnh nguồn vốn từ bank như hợp tác đầu tư, kinh doanh đưa ra các sản phẩm tốt, chính sách giá, bán hàng hấp dẫn, đa dạng đáp ứng hầu hết các yêu cầu của người mua. Thêm vào đó, triển vọng lôi kéo được tín dụng/vốn từ các công ty/quỹ đầu tư bất động sản nước ngoài vào khu vực trọng điểm kinh đang rất tích cực.

Theo bà Hằng, các công ty/ quỹ đầu tư này đang có mặt ở Việt Nam đã và đang nghiên cứu cơ hội đầu tư để có thể rót vốn. Đây cũng là cơ hội cho các cty bất động sản trong nước nếu khai thác được.

Trong thời kỳ này, cty cần rà soát toàn bộ danh mục dự án, phân loại dự án theo khá nhiều hướng như bán buôn, bán lẻ hay đưa ra thị trường trước sản phẩm đủ điều kiện pháp lý, có thể sức hút người sử dụng, tiềm năng để đầu tư. Đồng thời cần có csbh hấp dẫn, linh hoạt, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng như thanh toán sớm, thanh toán dài, cần hỗ trợ ngân hàng với tỷ lệ vay đa dạng.

Đối với các dự án chưa thể tung ra thị trường thì cũng xem xét cân đối đẩy nhanh tiến trình hoàn thiện thủ tục, cân nhắc hợp tác đầu tư với các chủ đầu tư nước ngoài có cách hay nhất, tài chính đang rất muốn tham dự thị trường với cấu trúc hợp tác phát huy rõ thế mạnh của mỗi bên. Trong đó, cải thiện dòng tiền cho dự án là 1 trong các những nhiệm vụ trong tâm địa cần hướng đến.