Đã ký 3.000 hợp đồng với khách, dự án Bất động sản 5 tỷ USD của Novaland sẽ được gỡ vướng theo hướng nào?

Dự án khu du lịch Thung Lũng Đại Dương (tên thương mại NovaWorld Phan Thiết) tại thành phố Phan Thiết có quy mô gần 1.000 ha, vốn đầu tư dao động 5 tỷ USD do công ty TNHH Delta – Valley Bình Thuận (công ty con của Novaland) làm chủ đầu tư.

Trước đó, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận đã có văn bản gửi Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ, báo cáo các vướng mắc liên quan đến dự án. Trong báo cáo, tỉnh Bình Thuận đã nêu 5 vướng mắc và đề xuất cụ thể hướng giải quyết các vấn đề cần tháo gỡ.

Một góc dự án dự án NovaWorld Phan Thiết quy mô gần 1.000ha. Ảnh: H.hạng sang trọng trọng

Đã ký khoảng 3.000 hợp đồng với khách hàng

Về chủ trương đầu tư, dự án được tỉnh cấp giấy chứng nhận lần đầu năm 2008 và thay cho cho đổi lần thứ 5 vào năm 2014 với tổng diện tích 986,33ha nhằm mục tiêu đầu tư thi công tổ hợp khu du lịch Thung lũng Đại Dương tại xã Tiến Thành, thành phố Phan Thiết và kinh doanh các dịch vụ sân chơi golf, bunggalow, khách sạn, nhà hàng và các loại hình giải trí thể thao đa dạng nhuq hồ bơi, thám hiểu, dã ngoại, lướt ván, cắm trại,…

Đến tháng 4/2019, Bình Thuận ban hành chọn lựa chủ trương đầu tư mới (thay thế cho 2 chọn lọc trên), giữ nguyên quy mô, nhưng mục tiêu thay đổi thành đầu tư khu biệt thự, khu phố thương mại để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án; khu khách sạn cao cấp; kết hợp đầu tư các công trình thương mại, dịch vụ; sân golf, bungalow, nhà hàng…

tuy thế, pháp luật hiện hành chưa có chuẩn mực cụ thể về khái niệm, loại hình biệt thự để bán và kinh doanh theo vòng đời dự án. chính chính vì như thế, Bình Thuận nhận biết việc chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhằm mục tiêu và các loại hình nêu trên là chưa đảm bảo cơ sở pháp lý.

Theo Ủy ban nhân dân tỉnh, chủ đầu tư đã ký khoảng 3.000 hợp đồng với khách hàng nên việc hủy bỏ hoặc điều chỉnh chủ trương đầu tư có khả năng sẽ bị rất lớn lớn đến dự án, cũng như lợi ích khách hàng và kinh tế xã hội địa phương. Đồng thời, quyết định chủ trương đầu tư cũng là căn cứ thực hiện các trình tự, thủ tục tiếp theo.

chính vì vậy, Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận đề nghị Tổ công tác tham khảo, thống nhất phương án cho giữ nguyên chủ trương đầu tư tại quyết định số 934 đã cấp tháng 4/2019.

Về cho thuê đất, dự án đã được tỉnh cho thuê 8 đợt với tổng diện tích 963 ha với bề ngoài Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê hàng năm.

Ủy ban nhân dân tỉnh Bình Thuận, cho biết thêm thêm việc cho thuê đất thành nhiều đợt tại thời điểm đó là do cơ quan chức năng của tỉnh nhận thức theo tiến độ thực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do dự án có quy mô rất rộng lớn. Theo nhận định của các cơ quan chuyên môn của tỉnh cũng nhận định việc cho thuê đất sau khi đã hoàn thiện toàn bộ việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là rất trở ngại.

tuy thế qua rà soát theo chủ trường đầu tư đã được phê duyệt thì dự án không phân kỳ đầu tư theo tiến độ bồi thường, giai đoạn này không có chuẩn mực về cho thuê đất theo tiến độ thực hiện bồi thường nên việc cho thuê đất nhiều đợt trong cùng một dự án là chưa chặt chẽ, chưa đảm bảo cơ sở pháp lý. Đây cũng là lý do gây ra vướng mắc khi xác định giá đất cụ thể tại nhiều thời điểm.

Do đó, tỉnh đề xuất xử lý lại 8 quyết định cho thuê đất thành một tại thời điểm tháng 8/2021. Đối với thời gian sử dụng đất trước lúc xử lý sẽ tính truy thu tiền thuê đất.

Cấp sổ hồng chưa đúng chuẩn mực

Về tạm thu tiền thuê đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do khó khăn trong những việc xác định giá đất, chủ đầu tư mới tạm nộp gần 386 tỷ đồng thuê đất tính từ năm 2011 đến hết 2022. Sở Tài nguyên và Môi trường đã cấp 67 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đã được Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành quyết định cho thuê (963 ha).

tuy thế, UBND tỉnh Bình Thuận thừa nhận cho phép tạm thu tiền thuê đất như trên là chưa đúng chuẩn mực pháp luật UBND tỉnh Bình Thuận cho hay, đang chỉ đạo đẩy nhanh tiến độ hiện hữu xác định giá đối với dự án để doanh nghiệp nộp đủ nghĩa vụ tài chính theo đúng quy tắc.

Tỉnh để nghị Tổ công tác tham khảo, hỗ trợ xử lý trường hợp này có thu hồi, bãi bỏ chủ trương tạm thu cho chặt chẽ, đúng chuẩn mực không?

Theo UBND tỉnh Bình Thuận, chủ đầu tư đã ký khoảng 3.000 hợp đồng với khách hàng.

Đối với các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp chưa đảm bảo theo chuẩn mực pháp luật, UBND tỉnh Bình Thuận cho biết, đang chỉ đạo các cơ quan công dụng đề xuất, xử lý, kể cả việc xem xét phương án thu hồi các sổ hồng đã cấp cho chủ đầu tư không đảm bảo chuẩn mực.

Dù vậy, tỉnh cũng lo ngại có thể phải đền bù thiệt hại cho nhà đầu tư bởi một số giấy chứng nhận đã thế chấp tại ngân hàng.

“Tỉnh nhận thấy đây là một vướng mắc khó, mang tính chất nhạy cảm, pháp luật chưa quy định rõ”, Bình Thuận cho biết và đề xuất Tổng công tác hỗ trợ nhằm giảm tải thiệt hại nhất cho tỉnh, cũng như nhà đầu tư và các khách hàng.

Về vấn đề xác định giá đất, UBND tỉnh Bình Thuận cũng chỉ ra nhiều khó khăn về thời điểm, giải pháp xác định giá đất và xác định giá đất lúc điều chỉnh quy hoạch chi tiết dẫn đến tăng hệ số sử dụng đất…

Để gỡ khó, tỉnh đề nghị tổ công tác thống nhất cho phép tỉnh xử lý 8 đợt thuê đất thành 1 đợt tại thời điểm tháng 8/2021 để xác định giá đất dự án.

Về vướng mắc về chuyển hình thức sử dụng đất sang thuê đất trả tiền một lần, đầu tháng 5/2023, cty đề nghị tỉnh cho phép chuyển hình thức sử dụng đất của khu biệt thự, nghỉ dưỡng, phố thương mại từ trả tiền hàng năm sang thuê trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê còn lại.

1 trong những nguyên do công ty con của Novaland đưa ra là đã và đang bán toàn bộ các công trình này cho khách hàng với quyền sở hữu công trình trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất theo thời hạn dự án.

tuy thế, vì trả tiền thuê đất hàng năm, doanh nghiệp gặp rất đông khó khăn khi thực hiện phương án kinh doanh, huy động vốn cho dự án và có khả năng gây phản ứng tiêu cực của khách hàng.

Đồng thời, việc này cũng gây khó cho các cơ quan chức năng khi cấp chứng nhận quyền sử dụng đất cho khách hàng mua biệt thự nghỉ dưỡng và khu phố thương mại.

Vì vậy, Bình Thuận kiến nghị cho chủ đầu tư được chuyển sang trả tiền thuê đất một lần với phần diện tích xây biệt thự và khu phố thương mại. Theo tỉnh, đây phương án tối ưu, phù hợp với quy định pháp luật và giúp tháo gỡ nhiều vướng mắc phức tạp trong hoạt động kinh doanh tại dự án, đảm bảo quyền lợi khách hàng.